اگر قصد خرید سرقفلی مغازه را دارید، قبل از هرگونه توافق یا تنظیم قرارداد، باید بدانید که دقیقاً چه حقی را میخرید یا منتقل میکنید. حق سرقفلی باعث نمیشود که شما مالکیت مغازه را به دست آورید؛ از طرفی مواردی مانند حق انتقال به غیر، شرایط اجاره و حدود اختیارات مالک و مستأجر میتواند بر […]
اگر قصد خرید سرقفلی مغازه را دارید، قبل از هرگونه توافق یا تنظیم قرارداد، باید بدانید که دقیقاً چه حقی را میخرید یا منتقل میکنید. حق سرقفلی باعث نمیشود که شما مالکیت مغازه را به دست آورید؛ از طرفی مواردی مانند حق انتقال به غیر، شرایط اجاره و حدود اختیارات مالک و مستأجر میتواند بر حقوق شما اثر بگذارد.
یکی از مهمترین نکات حقوقی پیش از خرید یا فروش سرقفلی نیز شناخت تفاوت آن با حق کسب و پیشه است. دو مفهومی که گاهی در معاملات به اشتباه به جای یکدیگر به کار میروند، در حالی که از نظر نحوه ایجاد و آثار حقوقی تفاوتهای عمدهای با یکدیگر دارند. در ادامه، ابتدا این دو مفهوم را به زبانی ساده توضیح میدهیم و سپس نکات حقوقی مهم در خرید و فروش سرقفلی را مرور میکنیم.
سرقفلی چیست و چطور ایجاد میشود؟
حق سرقفلی مبحثی است که در اجاره املاک تجاری با آن سروکار داریم و اصولاً در رابطه با املاک مسکونی مطرح نمیشود. در واقع، سرقفلی یک حق مالی است که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و در نتیجه توافق میان مالک و مستأجر ایجاد میشود. ازاینرو، سرقفلی را نباید با مالکیت مغازه یکی دانست. در واقع ممکن است شخصی مالک ملک نباشد، اما دارای حق سرقفلی آن باشد.
نکته مهم این است که خرید سرقفلی معمولاً با هدف بهرهمندی از موقعیت تجاری و ارزش محل کسب انجام میشود. خریدار با پرداخت مبلغ سرقفلی، از حقوقی برخوردار میشود که به او این امکان را میدهد تا با اطمینان بیشتری به فعالیت تجاری خود ادامه داده و نگرانی کمتری بابت تخلیه ملک داشته باشد.
روشهای ایجاد سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به ۳ شکل زیر است:
یک) ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
بر اساس این ماده، مالک میتواند هنگام اجاره ملک تجاری مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین اگر موجر سرقفلی را به شکل صحیح به مستأجر منتقل کرده باشد، مستأجر هنگام تخلیه، در شرایط مقرر، حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت.
فرض کنید موجر، مغازهاش را با مبلغ یک میلیارد تومان به عنوان سرقفلی به مستأجر اجاره میدهد. مستأجر علاوه بر پرداخت اجارهبها، مبلغی بابت سرقفلی پرداخت میکند و این حق در قرارداد برای او در نظر گرفته میشود. در این حالت، سرقفلی یک حق مالی مستقل از مالکیت خود مغازه است.
قیمت عادله روز یعنی ارزش واقعی حق سرقفلی در زمان تخلیه و مطالبه آن. پس الزاما همان مبلغی که مستأجر در ابتدای اجاره پرداخت کرده در اینجا اهمیت ندارد. این ارزش با توجه به شرایط ملک و ارزش حق سرقفلی تعیین میشود و برای تعیین دقیق آن، نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک است. از آنجا که تعیین قیمت عادله روز سرقفلی میتواند برای خریدار یا فروشنده محل اختلاف باشد، بهتر است پیش از مطالبه آن با یک وکیل سرقفلی متبحر همچون آقای حسین اقدامی مشورت کنید.
دو) ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶
سرقفلی فقط از طریق پرداخت مبلغ در ابتدای اجاره ایجاد نمیشود. ماده ۷ حالت دیگری را پیشبینی کرده است. در این حالت، در قرارداد توافق میشود تا زمانی که ملک در اختیار مستأجر است، مالک حق افزایش اجارهبها یا تخلیه ملک را ندارد و متعهد میشود هر سال ملک را با همان مبلغ به مستأجر واگذار کند. در این حالت، مستأجر برای اسقاط این حقوق میتواند از موجر یا مستأجر دیگر (مستأجر دوم) مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.
برای مثال، اگر مستأجری در قرارداد حق ادامه تصرف ملک و عدم افزایش اجارهبها را داشته باشد، این حقوق برای او ارزش مالی ایجاد میکند. اگر بعداً بخواهد از این حقوق صرفنظر کند یا ملک را تخلیه کند، در شرایط مقرر قانونی میتواند در برابر اسقاط این حقوق، از مالک سرقفلی دریافت کند.
سه) ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر
علاوهبر دو حالت بالا، ماده ۸ نیز وضعیتی را پیشبینی کرده که مالک متعهد میشود ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و آن را هر سال با اجاره متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند. در این حالت نیز مستأجر میتواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل، مبلغی به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
و اما راجع به حق کسب و پیشه که نباید آن را با سرقفلی اشتباه بگیرید:
این حق صرفا مختص قراردادهای اجارهای است که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر آنها حاکم است. از طرفی حق کسب و پیشه به تدریج در نتیجه فعالیت مستأجر ایجاد میشود. مثلاً اگر فردی ۱۵ سال در یک مغازه فعالیت کرده، مشتریان زیادی جذب کرده و برای آن محل اعتبار تجاری ایجاد کرده باشد و قرارداد اجارهاش مبتنی بر قانون سال ۵۶ باشد حق کسب و پیشه برای او شکل میگیرد که آثار قانونی آن با سرقفلی تفاوتهای عمدهای دارد.
۵ نکته حقوقی مهم برای خرید و فروش سرقفلی
همانطور که پیش از این توضیح دادیم خرید و فروش سرقفلی، معاملهای نیست که صرفاً با توافق بر سر مبلغ و امضای یک برگه انجام شود. در این معامله باید مشخص باشد چه حقی منتقل میشود، فروشنده چه اختیاری نسبت به آن دارد و خریدار نیز پس از معامله دقیقاً از چه حقوقی برخوردار میشود.
برهمینمبنا در نظر گرفتن ۵ نکته زیر قبل از امضای قرارداد، احتمال اختلافات میان خریدار و فروشنده سرقفلی را تا حد زیادی کاهش میدهد.
بررسی همهجانبه حق سرقفلی و امکان انتقال آن
اولین قدمی که باید بردارید بررسی منشأ ایجاد سرقفلی و اطمینان از این است که آیا فروشنده واقعاً صاحب حقی است که قصد انتقال آن را دارد یا نه؟ در قرارداد باید بهصراحت مشخص شود که موضوع معامله، انتقال حق سرقفلی است و با حق کسب و پیشه اشتباه نشود؛ زیرا این دو حق از نظر منشأ ایجاد و آثار حقوقی با یکدیگر تفاوت دارند.
از سوی دیگر، باید قرارداد اجاره اولیه و اسناد مربوط به سرقفلی را زیر نظر یک وکیل ملکی تحلیل کنید تا مشخص شود فروشنده حق انتقال سرقفلی به شخص ثالث را دارد یا خیر. مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، مستأجر میتواند در مدت اجاره، حق خود را با دریافت سرقفلی به دیگری منتقل کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد. بنابراین، صرف اینکه فروشنده دارای سرقفلی است، به این معنا نیست که در هر شرایطی اختیار انتقال آن را دارد.
همچنین باید توجه کنید که خرید سرقفلی به معنای خرید مالکیت مغازه نیست. خریدار، حق سرقفلی و حقوق وابسته به آن را در حدود قرارداد و قانون به دست میآورد و مالکیت عین ملک همچنان متعلق به مالک است.
توجه به قرارداد اجاره و حقوق مالک و مستأجر
یکی دیگر از مواردی که نباید بهسادگی از کنار آن بگذرید، ارزیابی دقیق قرارداد اجاره است. ممکن است در قرارداد، حقوق خاصی برای مستأجر در نظر گرفته شده باشد که ارزش مالی سرقفلی به آنها وابسته باشد. برای نمونه، مطابق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، ممکن است توافق شده باشد که مالک تا زمانی که ملک در اختیار مستأجر است، حق افزایش اجارهبها یا درخواست تخلیه را نداشته باشد و ملک را مطابق شرایط مقرر مجدداً به مستأجر واگذار کند.
در چنین شرایطی، خریدار باید بداند دقیقاً چه حقوقی را از فروشنده دریافت میکند و آیا این حقوق پس از انتقال نیز برای او قابل استناد است یا خیر. همچنین باید حدود اختیار مالک، شرایط تمدید اجاره، میزان اجارهبها، نوع فعالیت تجاری و امکان تغییر شغل را هم لحاظ کنید.
تعیین دقیق مبلغ معامله و وضعیت بدهیهای ملک
در قرارداد خرید و فروش سرقفلی باید مبلغ دقیق معامله و نحوه پرداخت آن بدون ابهام نوشته شود. اگر بخشی از مبلغ به صورت چک یا در چند قسط پرداخت میشود، شماره چکها، تاریخ سررسید و مبلغ هر قسط را نیز باید در قرارداد بنویسید. در کنار مبلغ معامله، وضعیت بدهیهای ملک نیز باید مشخص شود. مالیات، عوارض شهرداری و بدهیهای مربوط به آب، برق و گاز میتواند در زمان انتقال برای طرفین ایجاد اختلاف کند. بنابراین در قرارداد باید روشن شود هر یک از بدهیهای مربوط به قبل و بعد از انتقال سرقفلی بر عهده چه کسی است.
از طرف دیگر، اگر در شرایطی مانند مطالبه سرقفلی هنگام تخلیه، تعیین قیمت عادله روز مطرح باشد، نباید تصور کرد مبلغ اولیه پرداختشده ملاک قطعی ارزش سرقفلی است. قیمت عادله روز، ارزش واقعی حق سرقفلی در زمان مطالبه است و با توجه به شرایط ملک و ارزش این حق تعیین میشود.
تعیین تعهدات طرفین و زمان انتقال رسمی سرقفلی
در متن قرارداد باید بهوضوح مشخص کنید که فروشنده دقیقاً چه زمانی و با انجام چه تعهداتی باید سرقفلی و حقوق مربوط به آن را به خریدار منتقل کند. درج تاریخ دقیق تحویل مغازه و همچنین تاریخ مراجعه به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی، از اختلافات احتمالی جلوگیری میکند.
همچنین فروشنده باید درباره وضعیت ملک و نبود موانعی مانند در بازداشت یا رهن بودن ملک تعهدات لازم را در قرارداد بپذیرد. اگر مغازه در اختیار شخص دیگری است، وضعیت تصرف و نحوه تحویل آن نیز باید پیش از امضای قرارداد مشخص شود. پیشبینی ضمانت اجرا نیز فوقالعاده اهمیت دارد. برای مثال، اگر خریدار در موعد مقرر مبلغ معامله را پرداخت نکند یا فروشنده از تحویل مغازه و انجام تعهدات خودداری کند، باید مشخص باشد طرف مقابل چه حقی خواهد داشت. درج شروط مربوط به فسخ قرارداد، وجه التزام و نحوه جبران خسارت میتواند از بلاتکلیفی شما در زمان بروز اختلاف جلوگیری کند.
ارزیابی اسناد و تنظیم قرارداد با کمک وکیل متخصص سرقفلی
پیش از امضای قرارداد، اسناد و مدارکی مانند سند مالکیت، قرارداد اجاره، مدارک مربوط به سرقفلی، مجوز کسب و سایر مستندات مرتبط باید توسط یک وکیل حرفهای بررسی شوند. همچنین اگر ملک دارای چند مالک باشد، حدود اختیار هر یک از آنها و نحوه انتقال حق سرقفلی به فروشنده باید بهطور دقیق مشخص شود؛ چرا که تعدد مالکین میتواند منشأ ایجاد اختلافات عمیق شود.
خرید و فروش سرقفلی، اگر با تکیه بر اصول حقوقی، رعایت ضوابط قانونی و ارزیابی کامل شرایط ملک انجام شود، میتواند یک سرمایهگذاریهای بسیار ارزشمند در بازار املاک تجاری به شمار آید. در مقابل، بیتوجهی به جزئیات حقوقی معامله، بررسی ناقص اسناد و مدارک یا ناآگاهی از محدودیتهای انتقال سرقفلی ممکن است خریدار را با اختلافات و خسارتهای مالی جدی مواجه کند. به همین دلیل، مشاوره با وکیل سرقفلی قبل از انجام معامله و تنظیم قرارداد اهمیت زیادی داشته و میتواند از بروز مشکلات حقوقی متعدد پس از امضای قرارداد جلوگیری کند. .
