علت ثبات بازار اجاره از زبان کارشناسان| آرامش نسبی در جنوب تهران با خروج اتباع افغانستانی

بازار؛ گروه راه و مسکن: تاثیر خروج اتباع افغانستانی بر بازار اجاره مسکن نیازمند زمان و بررسی دقیق و تحلیل داده‌های معاملاتی رسمی است. هر چند مرکز آمار ایران در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است اما به نظر می رسد در کوتاه ترین زمان ممکن فعلا که این خروج مثبت ارزیابی شده است.

برخی از فعالان و آگاهان بازار مسکن بر خلاف برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که افت نرخ اجاره بها در تهران برای برخی مناطق به خصوص مناطق جنوبی تهران را می توان متصور بود.

آنان می گویند: خروج اتباع افغانستانی از کشور را باید به فال نیک گرفت اما اینکه کاهش قیمت اجاره بها را تنها منوط به این موضوع و آن هم به سراسر مناطق تعمیم داد صحیح نیست.

برخی از کارشناسان نیز در تحلیل های خود تا حدودی توانسته اند حقایق بازار و بخش مسکن را بیان کنند اما وقتی این تحلیل ها را با واقعیت ها و رخدادهای به وجود آمده در کنار هم قرار می دهیم متوجه می شویم که هنوز نمی توان به وضعیت جدید اشراف کامل داشت.

فرشید ایلاتی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در پاسخ به این پرسش که خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن چه تأثیری داشته است؟ می‌گوید: بررسی دقیق تأثیر این مسئله بر بازار مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره، نیازمند زمان و تحلیل داده‌های معاملاتی رسمی است.

ایلاتی: در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه‌ای برخی خانه‌های کلنگی به‌صورت گروهی توسط اتباع اجاره می‌شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک

او ادامه داد: در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه‌ای برخی خانه‌های کلنگی به‌صورت گروهی توسط اتباع اجاره می‌شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک. این خانه‌ها اغلب نیازمند بازسازی هستند و بعضا در سلیقه یا نیاز خانوارهای ایرانی نمی‌گنجند. اما به‌تدریج با خروج اتباع افعانستانی فایل‌های بیشتری وارد بازار اجاره شده که در صورت تداوم این روند، می‌تواند به کاهش قیمت اجاره در برخی مناطق منجر شود.

مجید گودرزی کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا خروج اتباع می تواند بر کل بازار مسکن و اجاره بهای مسکن کشور تاثیرگذار باشد؟ به خبرنگار ما گفت: متأسفانه طی ۹ ماه گذشته دولت هیچ آماری در حوزهٔ مسکن منتشر نکرده است. تجربه نشان می‌دهد که معمولاً آمارهای رسمی زمانی منتشر می‌شوند که قیمت‌ها روند کاهشی داشته باشند؛ در حالی‌که همین آمارها غالباً با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارند و بیشتر برای جهت‌دهی به قیمت‌ها استفاده می‌شوند.

او تاکید کرد: کارشناسان و تحلیلگران بارها خواستار انتشار آمار دقیق، شفاف و مبتنی بر واقعیت شده‌اند تا مراکز آماری که باید مستقل باشند از نفوذ نهادها، سازمان‌ها یا ذی‌نفعان در ارائهٔ داده‌های گزینشی جلوگیری کنند.

گودرزی: خبرهای امیدوارکننده‌ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی که می‌تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند

او افزود: اما در مورد این پرسش پاسخ به خوبی روشن و مشخص است چرا که خبرهای امیدوارکننده‌ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی که می‌تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند. بیشتر کشورها پذیرش مهاجر را به گستردگی ما انجام نمی‌دهند، زیرا این مسئله به‌ویژه به بخش کارگری و مسکن آسیب می‌زند.

گودرزی خاطر نشان کرد: خروج این افراد می‌تواند عرضهٔ واحدهای خالی را افزایش داده و به تعدیل قیمت‌ها بینجامد. در سال‌های گذشته با طرح‌های ملی بزرگ کوشیدیم عرضه را تقویت کنیم، اما حضور میهمانان ناخوانده باعث شد ظرفیت طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر به‌درستی تنظیم نشود و واحدها توسط آنان اشغال شود. اکنون این خروج می‌تواند نویدبخش کاهش بیشتر قیمت‌ها و بهبود رفاه عمومی باشد. در حال حاضر فشار تقاضای اتباع که اغلب به‌صورت مشترک واحد اجاره می‌کنند هزینهٔ مسکن را برای آنان پایین و برای هم‌وطنان ما بسیار بالا برده است.

اما کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعتقاد دیگری نسبت به این موضوع دارد.

او می گوید: روند خروج اتباع افغان از ایران ادامه دارد اما باید بپذیریم که حضور اتباع در بخش اجاره مسکن باعث به هم ریختن رابطه عرضه و تقاضا شده است. پیشنهاد ما این بود که اتباع حتما باید احراز هویت شوند و وضعیت سکونتی آنها مشخص شود. بی‌توجهی به این مساله می‌تواند تبعات اجتماعی و امنیتی برای کشور داشته باشد. مالکان و مشاوران املاک نباید به اتباع غیرمجاز، مسکن اجاره بدهند و به آنها هشدار داده شود اگر این را انجام دهند برایشان تبعات قانونی دارد.

گودرزی: در بعضی از مناطق جنوبی تهران تعداد فایل‌های اجاره بیشتر شده که متقاضی برای این واحدها کمتر است. البته جدا از بحث اتباع از سال گذشته پیش‌بینی ما این بود که سال ۱۴۰۴ بازار اجاره به وضعیت نسبتا باثباتی برسد

رئیس اتحادیه مشاوارن املاک تهران با بیان این‌که در هفته‌های اخیر و به دنبال خروج اتباع غیرمجاز، بازار اجاره مسکن به آرامش نسبی رسیده است گفت: البته لزوما این‌طور نیست که قیمت‌ها در همه مناطق کاهش پیدا کرده باشد. در بعضی از مناطق جنوبی تهران تعداد فایل‌های اجاره بیشتر شده که متقاضی برای این واحدها کمتر است. البته جدا از بحث اتباع از سال گذشته پیش‌بینی ما این بود که سال ۱۴۰۴ بازار اجاره به وضعیت نسبتا باثباتی برسد.

گودرزی درباره علت ثبات بازار اجاره خاطرنشان کرد: خانم صادق وزیر راه و شهرسازی زودتر از موعد مصوبات حوزه مسکن را گرفت. از طرفی مردم درآمد کافی برای خرید مسکن یا پرداخت اجاره بها ندارند. مالکان نیز به این بلوغ فکری رسیده‌اند که اعداد و ارقام نامتعارف برای اجاره بها تعیین نکنند. مجموعه این اقدامات باعث شد که قیمت‌ها واقعی شود.

وی با بیان این‌که با نرخ‌گذاری ۲۵ درصد برای افزایش اجاره بها موافق نبوده است گفت: در جلسات استانداری در این‌باره صحبت شد و با توجه به شرایط عادی و مطلوب در سال ۱۴۰۴ در تهران شاید نیاز به نرخ‌گذاری برای اجاره نبود اما به هر ترتیب سقف ۲۵ درصد تعیین شد. وقتی عدد ۲۵ درصد تعیین می‌کنید مبنا و پایه را ۲۵ درصد می‌گذارید و اگر کسی بخواهد کمتر از این عدد افزایش دهد دیگر این کار را انجام نمی‌دهد. چون به او گفته‌ایم می‌تواند نرخ ۲۵ درصد بالا ببرد.

خبرهای امیدوارکننده‌ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی که می‌تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند. خروج این افراد می‌تواند عرضهٔ واحدهای خالی را افزایش داده و به تعدیل قیمت‌ها بینجامد. در سال‌های گذشته با طرح‌های ملی بزرگ کوشیدیم عرضه را تقویت کنیم، اما حضور میهمانان ناخوانده باعث شد ظرفیت طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و مسکن مهر به‌درستی تنظیم نشود و واحدها توسط آنان اشغال شود. اکنون این خروج می‌تواند نویدبخش کاهش بیشتر قیمت‌ها و بهبود رفاه عمومی باشد.