نظریه مشورتی با موضوع: تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی

نظریه مشورتی دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت با موضوع: تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی

جناب آقای افخمی عمودیزج

مدیر کل محترم ثبت اسناد و املاک استان تهران

موضوع : تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی

با سلام و احترام

عطف به نامه شماره ۱۰۱/۱۴۰۴/۱۵۵۹۹ مورخ ۱۴۰۴/۲/۱۵ نظریه مشورتی این دفتر در پاسخ به سوالات بشرح ذیل اعلام می‌گردد:

۱- ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ امتیاز مهمی به موجر داده است بدین توضیح که به او حق داده است. پس از انقضای مدت اجاره ملک به تقاضای وی تخلیه و تحویل او شود قانون گذار با وضع مقررات در صدد آن برآمده که با حذف تشریفات امکان تخلیه سریع و آسان را فراهم آورد و در این راستا برای اسناد رسمی اجاره قدرت اجرایی قائل شده است بگونه ای که وفق ماده ۳ این قانون پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت انجام خواهد گرفت.

برای اینکه موجر بتواند از مزایای ماده ۳ قانون مذکور منتفع شود و تخلیه ملک استیجاری را بموجب این ماده از طریق اجرای ثبت انجام بدهد اولا با توجه به ماده ۱ قانون مزبور که میگوید از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی تجاری… تابع… مقررات مندرج در این قانون خواهد بود و با عنایت به حکم ماده ۳ این قانون (تخلیه) که به صورت عام و کلی بیان شده است باید قائل به این شد که بموجب این ماده امکان صدور اجرائیه ثبنی هم در رابطه اماکن تجاری و هم در رابطه با اماکن مسکونی وجود دارد در ثانی وفق تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور، قانون گذار در فرضی که سرقفلی به طریق شرعی به مستاجر واگذار شده از تخلیه ملک تجاری در پایان موعد اجاره سخن گفته و حق تقدم یا اولویت در تجدید اجاره و حق استدامه تصرفات را برای مستاجر واجد حق سرقفلی به رسمیت نشناخته است فلذا با پایان مدت اجاره ملک تجاری دارای حق سرقفلی مالک موظف به تمدید اجاره نیست و بنا به درخواست وی مستاجر باید مورد اجاره را تخلیه نماید و موجر می تواند برای تحقق تخلیه با ارتفاع از مزایای ماده ۳ این قانون از طریق اجرای ثبت اقدام نماید.

شایان ذکر است عقد اجاره باید به علت انقضای مدت انحلال پیدا کند و اگر قرارداد اجاره قبل از موعد تعیین شده به دلیلی چون بطلان و فسخ به پایان برسد مشمول ماده ۳ نخواهد بود و موجر نمی تواند در این موارد از مزایای ماده فوق بهره ببرد و تخلیه مورد اجاره را از طریق اجرای ثبت بخواهد البته ناگفته نماند در مواردی که موجر بموجب شرط خیار ضمن سند رسمی، حق فسخ قرارداد رسمی اجاره را در مدت زمان مشخصی برای خود یا شخص ثالثی پیش بینی نماید میتواند پس از ثبت فسخ از طریق اجرای ثبت درخواست تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

همچنین با توجه به اینکه فقط قراردادهای اجاره رسمی و عادی (با شرایط مشخص) مشمول این قانون می‌شوند فلذا دفاتر تنظیم کننده سند صرفا با وجود قرارداد اجاره رسمی آنهم بنا به درخواست موجر حق صدور دستور اجرای تخلیه را دارد نه هر رابطه قرار دادی (اعم از صلح منافع یا هر عنوان دیگر).

۲- مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در زمان اتمام مدت قرارداد اجاره مستاجر واجد حق سرقفلی ملزم به تخلیه و موجر نیز مکلف به پرداخت قیمت سرقفلی به ایشان می‌باشد. فلذا چنانچه در هنگام اجرای دستور تخلیه مستاجر مدعی حق سرقفلی بوده و آنرا مطالبه نماید با توجه به اینکه به موجب تبصره ۲ ماده ۶ این قانون تخلیه ملک منوط به دریافت عوض سرقفلی می‌باشد و نظر به اینکه ادعای سرقفلی و تعیین میزان آن نیازمند رسیدگی در دادگاه صالح می باشد فلذا این امر مانع تخلیه ملک خواهد بود و موجر برای تخلیه باید از طریق دادگاه اقدام نماید و دادگاه حکم تخلیه را در قبال دریافت قیمت عادله ی روز سرقفلی صادر خواهد نمود و با وجود حکم تبصره مزبور نمی توان در مورد سرقفلی به حکم عام ماده ۵ این قانون استناد نمود در واقع هر چند که ماده ۵ به صورت عام مقرر داشته که چنان چه مستاجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم نماید اما تبصره ۲ ماده ی ۶ قانون فوق الذکر به طور خاص در مورد سرقفلی تعیین تکلیف نموده است و با به کار بردن عبارت هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد زمان اجرای تعهد تخلیه را که به استناد ماده ۳ این قانون پس از انقضای مدت اجاره است وقت اجرای تعهد پرداخت قیمت عادله ی سرقفلی قرار داده است بگونه ای که می توان گفت قانون گذار طبق عبارت قانونی مذکور قائل به یکی بودن موعد ایفای تعهدات متقابل فوق الذکر می‌باشد و حق حبس در مورد تعهداتی که در زمان واحد باید اجرا شوند وجود دارد فلذا نمی توان مستاجر را تکلیف کرد که بدون پرداخت سرقفلی توسط موجر تعهد خود مبنی بر تخلیه را به اجرا گذارد.

با عنایت به آنچه که گفته شد اگر مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به موجر سرقفلی پرداخت کرده و در نتیجه دارای حق سرقفلی باشد مطالبه سرقفلی در زمان اجرای دستور تخلیه مانع اجرای تخلیه خواهد بود لیکن اگر مستاجر مشمول قانون مزبور به مستاجر سابق سرقفلی پرداخته و در اثنای عقد اجاره جانشین ایشان گردد تخلیه‌ی ملک را نمی توان به پرداخت سرقفلی موکول نمود زیرا موجر در رابطه ی مستاجر اول و مستاجر ثانی شخص ثالث محسوب می‌شود و مستاجر نمی تواند از تخلیه خودداری نماید.

عاصف حمدالهی – مدیر کل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی

بیشتر بخوانید:

• تحلیل حقوقیِ یک پروندۀ دعوای سرقفلی