فرق مالکیت و سرقفلی چیست ؟

در حوزه املاک تجاری، دو واژه «مالکیت» و «سرقفلی» به‌طور مکرر شنیده می‌شوند، اما کمتر کسی به‌درستی از تفاوت آن‌ها آگاه است. بسیاری از اختلافات حقوقی، ضررهای مالی و کلاهبرداری‌های ملکی، به دلیل ناآشنایی افراد با مفهوم این دو واژه و تفکیک‌ناپذیری آن‌ها در قراردادها رخ می‌دهد. این دو اصطلاح از لحاظ حقوقی، مالی و عملی تفاوت‌های قابل‌توجهی دارند و درک این تفاوت‌ها برای موجران، مستأجران، خریداران و حتی وکلا ضروری است.

در این مقاله تلاش شده است با زبانی روان اما دقیق، مفهوم مالکیت و سرقفلی به‌طور کامل تبیین و تفاوت‌های میان آن‌ها از منظر قانونی، مالی و کاربردی بررسی شود. در کنار آن، نگاهی به قوانین مهم مرتبط با این دو مفهوم یعنی قانون روابط موجر و مستأجر سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ خواهیم داشت و با ذکر مثال‌های واقعی، شرایط حقوقی این دو حق را ملموس‌تر می‌کنیم.

تعریف مالکیت از دیدگاه حقوقی

مالکیت یکی از بنیادی‌ترین مفاهیم حقوقی در هر نظام حقوقی محسوب می‌شود. طبق ماده ۳۰ قانون مدنی ایران، «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع را دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد». به بیان ساده، مالک کسی است که سند رسمی ملک به نام اوست و دارای اختیار کامل در فروش، اجاره، نوسازی، تغییر کاربری، یا حتی تخریب ملک می‌باشد.

مالکیت یک حق عینی است؛ یعنی به صورت مستقیم بر خود مال (در اینجا ملک) تعلق دارد و نیازمند دخالت شخص دیگری نیست. این حق همیشگی، دائمی، و قابل اثبات در مراجع قضایی است و تا زمانی که سلب یا انتقال داده نشود، به‌قوت خود باقی می‌ماند. در معاملات املاک، مالک کسی است که «شش‌دانگ» ملک به نام او ثبت شده باشد.

تعریف سرقفلی به زبان ساده

در مقابل، سرقفلی مفهومی است که غالباً در املاک تجاری معنا پیدا می‌کند. طبق قانون، سرقفلی مبلغی است که مستأجر در زمان عقد قرارداد یا در طول مدت اجاره، بابت «حق تقدم در اجاره یا بهره‌برداری تجاری» به موجر می‌پردازد. این مبلغ، ارزش شهرت مکان، رونق اقتصادی محل، مشتریان ثابت و موقعیت تجاری را بازتاب می‌دهد.

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، اگر مستأجر هنگام عقد قرارداد سرقفلی پرداخت کرده باشد، در زمان تخلیه، مالک موظف است ارزش روز این سرقفلی را به او بازگرداند. بنابراین سرقفلی یک «حق مالی» برای مستأجر ایجاد می‌کند که در صورت رعایت شرایط قانونی، قابل انتقال، مطالبه یا دفاع در دادگاه خواهد بود.

فرق مالکیت و سرقفلی در یک نگاه

مالکیت یعنی «صاحبیّت مطلق بر خود ملک»؛ در حالی که سرقفلی یعنی «حق بهره‌برداری تجاری از ملک بدون مالک بودن آن». مالک می‌تواند ملک را بفروشد یا در آن دخل و تصرف کند، اما اگر ملک دارای سرقفلی باشد، برخی تصرفات مانند تخلیه مستأجر نیازمند پرداخت مبلغ سرقفلی است.

دارنده سرقفلی اگرچه مالک زمین یا بنا نیست، اما تا زمانی که قرارداد پابرجاست و قانون حمایت می‌کند، می‌تواند در ملک فعالیت تجاری داشته باشد، از آن درآمد کسب کند و حتی سرقفلی را به فرد دیگری منتقل نماید. به‌عبارتی، مالک در برابر دارنده سرقفلی، محدودیت‌هایی در تصرف دارد، و اینجاست که تفاوت فنی و حقوقی این دو مفهوم به‌شدت مهم می‌شود.

تفاوت در ماهیت حقوقی

یکی از تفاوت‌های اساسی میان مالکیت و سرقفلی، در نوع حقی است که ایجاد می‌کنند. مالکیت یک «حق عینی» است، یعنی رابطه‌ای مستقیم میان شخص و مال ایجاد می‌کند. این حق با سند رسمی قابل اثبات است و نیاز به شخص دیگری برای تحقق ندارد. اما سرقفلی یک «حق دینی» یا «حق مالی» است که تنها در چارچوب قرارداد یا قانون میان دو طرف شکل می‌گیرد. این حق به شخصیت مستأجر وابسته است و در صورت عدم رعایت مفاد قرارداد یا شرایط قانونی، قابل مطالبه نخواهد بود.

بررسی حقوقی در بستر قوانین ایران

برای فهم دقیق‌تر، باید به دو قانون مهم در این زمینه رجوع کنیم:

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

در این قانون که برای قراردادهای قبل از ۱۳۷۶ کاربرد دارد، مفهوم «حق کسب و پیشه یا تجارت» مطرح است. این حق با گذشت زمان و فعالیت مداوم مستأجر در ملک تجاری ایجاد می‌شود و حتی بدون پرداخت سرقفلی، مستأجر دارای حق مالی برای ادامه فعالیت یا دریافت خسارت در صورت تخلیه خواهد بود. موجر برای تخلیه ملک، موظف به پرداخت این حق به نرخ روز به مستأجر است.

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

این قانون رویکرد متفاوتی دارد. در آن «حق کسب و پیشه» حذف شده و سرقفلی به‌صورت توافقی مطرح شده است. طبق این قانون، اگر در قرارداد اجاره به سرقفلی اشاره شده باشد و مستأجر وجهی پرداخت کرده باشد، در زمان تخلیه، مستأجر حق دارد این مبلغ را به نرخ روز دریافت کند. اما اگر سرقفلی پرداخت نشده باشد، مستأجر هیچ حقی برای ادامه تصرف در ملک ندارد.

مقایسه مالکیت و سرقفلی از منظر حقوقی

در قالب یک جمع‌بندی حقوقی، می‌توان گفت:

مالکیت حق مطلق است، اما سرقفلی یک حق مشروط و قراردادی.

مالکیت نیاز به زمان ندارد؛ ولی سرقفلی اغلب با توافق و پرداخت وجه ایجاد می‌شود.

مالک می‌تواند ملک را بفروشد یا اجاره دهد؛ اما نمی‌تواند مستأجری را که حق سرقفلی دارد، بدون پرداخت آن بیرون کند.

سرقفلی می‌تواند موضوع معامله و حتی وثیقه برای وام باشد، اما مالکیت قابل توقیف مستقیم نیست مگر در فرآیند اجرای حکم.

مثال کاربردی: مغازه در بازار بزرگ تهران

فرض کنید مغازه‌ای در بازار تهران توسط فردی ۳۰ سال پیش اجاره شده و بدون پرداخت سرقفلی، در آن به‌طور مداوم فعالیت داشته است. طبق قانون ۱۳۵۶، این مستأجر اکنون دارای «حق کسب و پیشه» است و مالک برای تخلیه او باید مبلغی به ارزش این حق بپردازد. اما اگر قرارداد جدیدی در سال‌های اخیر بسته شده باشد و مستأجر هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، در پایان مدت اجاره، تنها در صورتی می‌تواند این مبلغ را پس بگیرد که ملک را تخلیه کرده و آسیبی به آن وارد نکرده باشد.

نقش دفاتر اسناد رسمی در ثبت سرقفلی

یکی از اشتباهات رایج در بازار معاملات، انجام واگذاری سرقفلی بدون ثبت رسمی آن است. سرقفلی بدون سند رسمی در مراجع قضایی دشوارتر قابل پیگیری است. به همین دلیل توصیه می‌شود که در صورت انتقال سرقفلی، حتماً موضوع از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت و کد رهگیری اخذ شود. برخی املاک دارای سرقفلی ثبت نشده‌اند و در زمان فروش یا تخلیه، اختلافات شدیدی بین مالک و مستأجر پیش می‌آید.

آیا سرقفلی نوعی مالکیت معنوی است؟

سرقفلی را نمی‌توان مالکیت معنوی به‌معنای کلاسیک آن دانست (مانند حق اختراع یا نام تجاری)، اما شباهت‌هایی با آن دارد. در واقع سرقفلی بازتاب مالی تلاش مستأجر در رونق‌بخشی به فعالیت تجاری و ایجاد ارزش در ملک است. از این منظر، سرقفلی را می‌توان نوعی «حق انتفاع مالی مبتنی بر تلاش فردی» دانست که با گذشت زمان یا پرداخت وجه، دارای ارزش شده و قابل مطالبه است.

نتیجه‌گیری

تفاوت میان مالکیت و سرقفلی اگرچه در ظاهر ساده است، اما در عمل می‌تواند منشأ اختلافات و دعاوی حقوقی گسترده‌ای باشد. مالکیت حقی مطلق، دائمی و مستند به سند رسمی است، در حالی که سرقفلی، حقی مالی و قراردادی است که به مستأجر اجازه می‌دهد از ملک تجاری برای مدت مشخصی بهره‌برداری کند. شناخت دقیق این مفاهیم، برای تنظیم قراردادهای صحیح، پیشگیری از دعوی حقوقی و حفظ منافع مالی ضروری است.

اگر در زمینه قراردادهای تجاری، خرید ملک دارای مستأجر یا تنظیم واگذاری سرقفلی فعالیت دارید، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید و از ثبت رسمی معاملات غافل نشوید.